Moscou : huit ans pour écouler le stock de logements de luxe
Au rythme actuel des ventes, et sans aucun nouveau programme lancé d'ici là, il faudrait environ huit ans pour vendre tous les logements haut de gamme invendus dans les immeubles neufs de Moscou. L'estimation vient de l'écosystème immobilier Kalinka, qui évalue ce stock à 1,7 million de mètres carrés pour la fin 2026. Le nombre de nouveaux programmes augmente plus vite que celui des acheteurs.
À la fin de 2026, les logements de luxe neufs encore sans acheteur à Moscou représenteront 1,7 million de mètres carrés, soit 15 200 lots. Pour tout vendre, il faudrait environ huit ans. C'est le calcul de l'écosystème immobilier Kalinka dans son bilan des neuf premiers mois de l'année, publié le 21 octobre.
Kalinka avait déjà donné ce chiffre à la fin du mois d'août, dans une première étude sur les segments « deluxe » et « premium ». Ce sont les deux catégories les plus chères du marché du neuf moscovite. Deux mois de ventes plus tard, le chiffre n'a pas bougé.
1 301 transactions en neuf mois, 13 % de moins qu'en 2025
De janvier à septembre, le marché primaire haut de gamme a enregistré 1 301 transactions, 13 % de moins que sur la même période de l'an dernier. La surface vendue a baissé plus fortement encore : moins 26 %, à 133 000 m². La surface moyenne de chaque achat diminue donc.
Le recul ne touche pas les deux segments de la même façon. Dans le deluxe, les ventes ont chuté de 38 %, à 160 transactions. Dans le premium, elles n'ont reculé que de 8 %, à 1 141 transactions. Ce sont donc les biens les plus chers qui trouvent le moins preneur.
Sur l'année complète, Kalinka prévoit une demande de 188 000 m², en baisse de 25 %. En 2025, elle avait atteint 251 000 m². Le premier semestre 2026 avait été particulièrement faible, avec 84 000 m² vendus, un tiers de moins qu'un an plus tôt.
Vingt nouveaux programmes lancés en neuf mois
Les ventes ralentissent, mais les promoteurs, eux, continuent de lancer des projets. En neuf mois, vingt nouveaux programmes haut de gamme ont été mis sur le marché à Moscou, contre douze sur toute l'année 2025. On compte aujourd'hui 5 163 lots proposés à la vente, 24 % de plus qu'il y a un an.
Le stock invendu grossit donc. Fin 2025, il atteignait déjà 1,3 million de m² dans le deluxe et le premium. Seuls 583 000 m², soit 46 %, étaient alors réellement en vente. Le reste n'avait pas encore été mis sur le marché. Un an plus tard, l'ensemble doit passer à 1,7 million de m².
Des prix de vente en recul de 4 %
Les prix suivent deux courbes différentes. Le prix moyen pondéré des transactions conclues a baissé de 4 %, à 1,37 million de roubles le mètre carré. Le prix moyen affiché a augmenté de 1 %, à 2,16 millions de roubles.
L'écart entre les deux est important. Le premier chiffre correspond au prix réellement payé par les acheteurs, le second à celui des annonces. C'est le premier qui compte avant d'acheter un logement en Russie.
Trois quartiers concentrent les ventes. Presnenski, où se trouvent les tours d'affaires de Moscow City, arrive en tête avec 292 transactions. Suivent Aéroport, au nord-ouest de la ville, avec 257 transactions, et Khorochovo-Mnevniki, dans une boucle de la Moskova, avec 158.
Huit ans, ou jusqu'à onze pour le premium
Pour arriver à huit ans, Kalinka part d'une demande annuelle de 50 000 m² dans le deluxe et de 150 000 m² dans le premium à partir de 2027. Pour le premium seul, l'étude donne une fourchette de 8,5 à 11 ans. Tout dépendra du nombre de nouveaux programmes que les promoteurs lanceront dans les années à venir.
Ekaterina Roumiantseva, qui dirige Kalinka, parle d'un « tableau classique de marché de transition ». La demande est repartie au troisième trimestre après un premier semestre faible, mais l'offre augmente plus vite. Ce seront donc les décisions des promoteurs, plus que celles des acheteurs, qui fixeront la durée réelle de l'écoulement.